初心者がアパートを購入するまでの道！【その２】物件詳細GET、賃貸不動産に電話した。

こんにちは、けんぱぱです。

ブログ24日目！

前回アパート購入に興味を持った初心者の僕が、まずは気になる物件に問い合わせた話をしました。

初心者がアパートを購入するまでの道！【その１】問い合わせた。

不動産投資初心者のアパート購入。現地調査には、プロの目線が必要だった。

その第二弾として、今回は、物件のある地域の賃貸不動産に電話したお話と、そのアパートの適正価格を調べるお話です。

物件詳細をGETしました。

仲介不動産会社さんからメールが届きました。

メールに添付されていた情報は、

• 所在地住所
• 登記簿謄本（土地）
• 登記簿謄本（建物）
• 地積測量図
• 建物図面
• 旧土地台帳付属地図

賃貸不動産に電話して賃貸需要を確認した。

賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]のお部屋探し情報をSUUMOスーモで、

同じような築年数、間取り、広さで調べると2万円〜3万円くらい。

その中に、

なんと！！売りに出ているアパートの部屋が出ていました。

家賃は3万円。

そこで、それを仲介している不動産やさんに電話してみました。

このエリアでアパートを購入予定の者ですが、色々教えて頂けますか？？

• このエリアの18㎡ワンルームの需要はどうか？
• どんな人が借りるか？
• 家賃はいくらくらいが相場か？

回答は、

• 結構ワンルームが多いエリア。
• 近くに工場地帯があるので、そこの法人契約も狙える。
• ただ、バイクで通う人も多いので、バイク用の駐車場があると良い。
• 3万円くらいが相場ですので、決まると思いますよ。

とのこと。

3万円くらいで、貸せそうだなという感触。

あと２、３社にも確認しようと思います。

所在地住所からわかること。

住所がわかったので、この土地の評価額が計算できます。

どうやって評価するかというと、

今回は、こちらで調べます。

1.固定資産税評価額を参考にする方法

そのときに、利用できるのが、

一般財団法人資産評価システム研究センターが提供しているウェブサイトです。

全国地価マップ

こちらのサイトを使って、固定資産税評価を出してみます。

まずは所在地住所で検索します。

すると、検索結果の画面に、所在地の全面道路に㎡単価が記載されています。

86000というのが㎡単価になります。つまり、1㎡あたり8万6千円ということ。

今回の物件の土地が160㎡なので、

86000×160=13760000

この土地の固定資産税評価額は1376万円ということです。

解体して、土地で売った場合は、近隣の取引事例を参考にします。
このあたりで、同じような土地は、2000万円前後です。

実際の売買金額と、評価額は同じになることはないようです。

アパートの販売価格が2300万円なので、

建物価格は、2300-1367=933万円になります。

築30年なので、建物としての価値は、評価上は０（ゼロ）になっていしまいます。

なぜ０（ゼロ）！？と思いますよね。

今回のアパートは木造なので法定耐用年数は22年。

国税庁によって建物の法定耐用年数は定められていて、以下のようになります。

銀行などから融資を受ける時に関わってくるのが建物の耐用年数です。

なので、

法定耐用年数を超えている、今回のアパートは銀行評価額はゼロになるのです。

ただ、耐用年数を超えたら、すぐに建物はダメになるなんてことはありません。

築40年や50年のアパートもありますから、

修繕は必要か？いつ必要になるか？この建物はいつ解体する時期か？いつ建て替えるのか？

購入後いつ売却するのか？など。

それらも踏まえて購入するかの検討になります。

購入候補アパート物件情報

• 神奈川県○○市　
• 2300万
• 駅から10分
• 築30年木造
• 1K　18㎡
• 駐車場なし
• 8世帯中、3世帯空室
• 160㎡
• 満室想定賃料24万円

まとめ

今回は、住所から土地の値段を調べ、賃貸需要を調べるために、賃貸専門の不動産会社さんに問い合わせた話でした。

アパート購入までの道のりは、まだまだですが、

コレなら大丈夫だ！と

自分で納得できるまで、さまざまなリスクを調べていきたいと思います。

次は、融資に関しても調べて行きます。