こんにちは、けんぱぱです。
ブログ31日目！
はじめに
この記事は、初心者がアパートを購入するまでの道としてのシリーズになっています。
今回はその第三弾「アパートの現地調査、内見をしてきました」について紹介します。
アパート購入に興味がある方の、参考になるように、僕が経験していることをすべてお話していくシリーズです。
初心者がアパートを購入するまでの道！【その１】問い合わせた。
初心者がアパートを購入するまでの道！【その２】物件詳細GET、賃貸不動産に電話した。
気になっている物件概要
- 神奈川県○○市
- 価格2300万
- 駅から徒歩10分
- 築30年木造アパート
- 1K ８部屋 18㎡
- 3部屋空室
- 駐車場なし
- 160㎡
- 満室想定賃料24万円
物件内見してきました。
物件は、地元の神奈川県にあります。
僕は名古屋に住んでいるので、簡単には内見にいけません。
地元の友人にお願いし、内見してきてもらいました。
どんな所を見てきてほしいか？
何を聞いてきてほしいか？
僕がお願いしたのが、こちらです。
プロがどんなふうにチェックするかもまとめました。
素人目線で、実際どんな所を見た？
- 実際に駅から歩いてみてどうだったか？
- 外壁の状況は？
- リフォームにする箇所あるか？
- 問題点は？
- 賃貸需要はあるか？
- 物件の周辺に変な施設ない？
結果は？
- 駅から徒歩10分と書かれていたが、実際は13分ほどかかったが自転車欲しいかも。実際3台停まっていた。
- 外壁は、3年前に実施しているので、問題なし。
- 洗濯機置場が玄関にあり、洗濯機を置くとかなり狭くなりそう。
- 特に近くに、変な施設はない。
ちなみに、どんな施設が好まれない?
近くにあると住みたくない施設としては、
- ラブホテル
- お墓
- 葬儀場・火葬場
- キャバクラ、風俗店
治安が悪そう、精神的にちょっと気が引けるというのが理由のようですね。
プロ目線はどこを見るか！？
今後、自分が現地調査をする際にも、大切だと思うのでプロがどのような所をチェックしているのかを調べました。
①まずは入居状況を確認
外から窓を見て、カーテンが付いていること、
電気メーターが回っていることが入居のサインとなるので、物件資料と照らし合わせる。
②資料と現況の間取りが異ならないかを確認
それでは、室内に入っていきましょう。
室内チェックポイント
- ドアを見る（建て付けは問題ないか）
- ドアホンを見る(性能は十分か）
- 建物が傾いていないかを確認（部屋の各所に水平器を置く）
- 天井や壁に雨染みはないか
- 天井裏に問題はないか
- トイレやお風呂、窓や勝手口などの扉を開ける（開閉はスムーズか確認）
- 蛇口やトイレの水は問題なく流れるか
- 便座、便器が割れていないか
- 壁紙の状態を見る（破れ・裂けがないか、雨染みがないかを確認）
- クローゼットの中を見る（結露、カビが発生していないかを確認）
- キッチンの下の扉を開けて、排水溝の隙間を確認（臭気やゴキブリの侵入口になるので、パテで埋められているかを確認）
- キッチンに吊戸棚はあるか
- キッチンの蛇口はシングルレバーか
- 換気扇の吸い込みは十分か（手を当てて確認、線香を使うと目で確認できる）
- 換気扇を回し、キッチンの排水管をみる(排水管の穴がきちんとふさがっているか、風圧で逆流しないか）
- 浴室の天井にある点検口を開けて、配管のつなぎ目は外れていないかを確認。
- 設備（窓のサッシやカーテンレール、便器、洗濯機用防水パンなど）が破損していないかを入念にチェックし、「問題があれば不動産会社に伝える」という。
シングルレバーってこんなやつ
建物そのものが傾いていたらその時点でアウトとのこと。
傾きの修繕には大きな金額が掛かるからです。
修繕費を考えても安いようなら、購入もありですね。
続いて、外回りを確認しましょう。
外観チェックポイント
１，建物の周辺、基礎を見る
- コンクリートの基礎にクラック（ひび）が入っていないか
- 境界標があるかを確認
- 床下に通気口があるかを確認
２，共用廊下を見る
- 消化器は設置されているか
- 電気メーターが回っている部屋はどこか
- 排水溝に向けて勾配がとられているか
- 床の表面にクラックがないかを確認
- 入居者の私物が共用部に乱雑に置かれていないか
- 外廊下の手すりが割れていないか
３，外階段から外壁を確認
- 外壁のタイルは割れていないか
- 外壁の塗装がチョーキングしないかを確認
４，外階段の手すりを触る
- 手すりが破損していないかを確認
- 鉄部が錆びていないか
５，屋根を見る
- 屋根に問題はないか
- 屋根の上の写真をとってみる(ボルトのサビが無いか、雨漏り箇所はないか）
６，軒天井、ベランダの底部を見る
- 目立った雨染みがないかを確認
7,雨どいが外れていないか見る
- 縦どい・横どいが外れていないかを確認
8, 排水を確認
- 排水の仕組みはあるか
- 排水管に詰まりがないか
- 排水管がむき出しになっていないか
９，その他
- 鉄部が錆びていないか
- 給水管を見る（給水の塩ビ管がむき出しになっていないか）
担当者には、何を聞いた？
聞いたのは、
1. 売主さんはどんな方？地主なのか？投資家なのか？
2. 売却理由は？
3. いつから売りに出ているか？
5. リフォーム必要？
6. なんで2階だけ3室空いてるの？
7. ぶっちゃけ金額いくらまで下げてくれそうか？
友人には、1700から1800万くらいで買えないか聞いてきてと頼みました！！
僕が、そこで1900万弱とかで話すれば、揺らぐかな〜なんて思っていたので。
結果は？
- 売り主さんは、地主の方
- 売却理由は分からず
- 5月末から売りに出ている
- リフォームはいらなそう
- 法人が３部屋借りていたけど、まとめて出ていって空室になった
- 今までに３件の買付証明（1850万、2015万、2100万)が入ったが、すべて通らなかった。
- 売り主さんは、値引きをしようという考えが無さそう
という結果でした。
今後どうする？
今回の結果で、金額はあまり安くならないかもしれないということが分かりました。
リフォームもあまり必要無さそうとのこと。
実際に自分でも見たくなりました。
なので、現地調査に行ってこようと思います。
さいごに
アパート購入の初心者の僕が、気になるアパートを見つけ、
内見をしに行ってきた（友人に見てもらった）内容でした。
改めてプロの目でみて、しっかり修繕にいくらかかるのか、あと何年持つのかなど、
確認することはたくさんあるなと感じています。
まだ道のりは長いですが、次は今回調べたプロの目線を持って、しっかり自分で現地調査に行きたいと思います。
今回も伝えたいメッセージは、気になることがあれば、動いてみようということです。
それでは、また。
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