基本を知る。初心者が自分に向いている不動産投資を探す方法。

こんにちは、けんぱぱです。

ブログ40日目！

はじめに

この記事では、たくさんある不動産投資の中から、初心者が自分に向いている不動産投資を探す方法をについて紹介します。

不動産投資やりたいけど、戸建て投資・中古アパート投資・１棟マンション投資・新築戸建て投資など、たくさんあってどれが自分に向いているか、どれから手を付けて良いか悩みますよね。

ご自身がいくら稼ぎたいのか、どのくらいリスクを許容できるか、目的を考えることが大切です。

僕自身が、どの不動産投資が良いのか検討した過程と結果を、中古1棟アパート投資がベストだという結果になりました。

基本を知りながら、考えていきましょう。

不動産投資を始める目的は？

あなたが不動産投資を始める目的は、なんでしょうか。

僕は、今の会社を辞めても家族を養い、生活をしていくために、複数の収入源が必要だと考えています。

その一つが不動産投資でした。

現在戸建て１戸、区分マンション１戸からローンを返済した後のキャッシュフローとして、合計12万円の家賃収入を得ています。

不動産投資で毎月のキャッシュフロー30万円を得ることを目標にしています。

目標のキャッシュフロー　30万円/月
現状のキャッシュフロー　12万円/月

※固定資産税は計算に入れていません。

あと毎月18万円のキャッシュフローを得ることが、今の目標です。

それを達成するための手段として、どのような不動産投資方法があるか考えてみます。

基本を知る。不動産投資には、どんな方法がある？

不動産投資には、物件のタイプごとにも、様々な投資手法があります。

不動産投資の種類とその特徴を理解し、自分に合った不動産投資を見つけましょう。

どんな種類があるのか？？

戸建て投資、区分マンション投資、一棟アパート投資、一棟マンション投資が不動産投資の基本となります。

そして、それぞれに新築、中古という種類があります。

①中古戸建て

中古の一戸建てを購入して「貸家」として賃貸に出す方法です。

● メリット
・購入価格が安く、高利回りを狙える
・客付けしやすい
・入居期間が長い
・管理がラク

一般的に一戸建ては、マイホームとして建築するものです。
そのため、戸建ての中古物件は、よく売買されます。売り主も一般の人で、投資を目的とした価格設定になっていないので、相場より安く買い、上手に経営すれば高利回りを狙う事ができます。

戸建ては賃貸のニーズはあるが、賃貸に出ているものは少なく、客付けしやすい。

戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる。
入居者が草むしりや掃除なども行うので管理が楽という特徴もあります。

●デメリット
・リフォーム費用が高い
・借入期間が短くなる
・ローンを組める金融機関が限られる

築古の戸建ては貸家にするために、ある程度のリフォーム費用がかかる事となります。
また、戸建ては木造住宅のため、耐用年数が22年なので、ローンを組む際に借入期間が短くなりやすく、ローンを組める金融機関も限られています。

②新築戸建て

土地を購入し、その土地に自分で建築プランを決めて住宅を建て、賃貸に出す方法です。
土地を安く購入し、格安のハウスメーカーで建てることがポイントです。

●メリット
・建物や設備等の保証がある
・駐車場や間取り、建具、設備など自分で設計できる
・売却益も狙える

新築で住宅を建てるので、保証が付いており、雨漏りやシロアリの被害、設備の不具合等によるリスクが少ない。
自分のプランを注文できるので、自由に設計できる。

売却益も狙える。安く土地を購入し、安く建築するので1400万円くらいで家が建ちます。2000万円〜3500万円の価格帯で自宅を購入する人が多いので、築10年の中古でも1500万〜2000万円なら安く、売却もしやすい。

●デメリット
・時間がかかる。

土地を見つける・購入する、それから住宅の設計、建築工事と様々な過程があるので、時間がかかる。早くても5、6ヶ月。

③中古区分マンション

マンション一棟を一部屋ごとに分けて販売しているものを「区分マンション」や「分譲マンション」と言い、一部屋を賃貸に出す方法です。
ここでは、ファミリー向けの分譲マンション投資で考えています。

※ワンルームマンション投資もありますが、キャッシュフローを出にくいので、対象外。
※新築区分マンションも、価格が高く、購入価格をコントロール出来ず、キャッシュフローが出にくいので対象外。

●メリット
・オートロックなどで、防犯上もメリットがある
・売却しやすい（流動性が高い）
・共用部分の管理が不要
・手間がかからない

複数の地域に分けて分散投資ができるため、万が一の際のリスクヘッジにもなります。
「流動性」があり、売却したい時に売却しやすいという特徴もある。
マンションの管理会社が、エントランスや共用廊下など、清掃・管理をしてくれる。

●デメリット
・空室リスクが高い
・管理費や修繕積立金が毎月掛かる
・駐車場利用料が掛かる
・担保評価が出にくく、融資が受けにくい

区分マンション投資は1部屋ずつのため、万が一空室になると無収入になる。
一棟投資と同じ規模まで物件を増やすには、多くの時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります。

④中古一棟アパート

土地・建物を１棟丸ごと取得、アパート一棟まるまる所有し、各部屋を貸すことで賃貸収入を得る方法です。
多くの場合、木造のことが多いです。
一棟なので、初期費用が多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がります。

●メリット
・安定して大きな収入を得やすい
・空室リスクを分散できる
・リフォームや入居条件の緩和も比較的自由に行なうことができる
・土地という資産が残る
・物件の担保評価も高くなり、金融機関の融資が利用しやすい

入居者が複数でそれぞれ入居や退去の時期が異なるので空室時期が分散される。
災害・火災等で建物が倒壊してしまっても、土地という資産が残る。

●デメリット
・災害リスクが集中する
・災害のリスクを分散できない

一棟マンション(新築・中古)

土地・建物を１棟丸ごと取得、アパート一棟まるまる所有し、各部屋を貸すことで賃貸収入を得る方法です。
一棟なので、初期費用が多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がります。金額は高く、5000万円以上から。

●メリット
・投資効率が良い
・災害・火災等で建物が倒壊してしまっても、土地という資産が残る
・物件の担保評価も高くなり、金融機関の融資が利用しやすい
・空室リスクが少ない

貸せる部屋数が多く、満室に近い状態が保てれば、大きな収入が期待できます。
一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります。
また、部屋数が多いため空室リスクを最小限に抑える事ができ、収益性が安定します。
一棟すべてが自分の所有物となるため、建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分の決定ができる。

●デメリット
・多額の投資資金が必要
・流動性が低く、売却したくてもすぐに買い手がつくかわからない

建物一棟に投資するためには5000万円以上の投資資金が必要となるため、初心者のうちは、金融機関の融資が受けにくい。
空室になると賃貸収入から借入金を返済できなくなり、返済が困難になる可能性があります。
万が一失敗した際の損失も大きくなります。
流動性が低く、売却したくてもすぐに買い手がつくかわからない。
また、リスク分散ができないため、地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には大きなダメージをうける。

不動産購入時の諸費用はいくら掛かる？

物件価格の7〜8%程度。

諸費用を借りることは厳しいので、現金で用意する必要があります。
2000万円の物件を購入する場合、プラスで140〜160万円程度必要になる計算です。

税金

手数料など

※新築の場合、仲介手数料は掛かりません。

どの不動産投資を始めますか？

色々な種類の不動産投資を見てきましたが、イメージは出来ましたでしょうか。

始めの1戸目は、少額から始められるので、戸建て投資は人気がありますね。
ただ安くて良い物件は、みんな狙っているのですぐに売れてしまったり、競争が激しいです。
そこで、安い土地を見付けて新築戸建てを建てる投資家の方も、増えてきました。

僕の目標は、毎月18万円のキャッシュフローを得ることです。

毎月のキャッシュフローをそれぞれ見てみると、戸建て5万円、区分マンション7万円、1棟中古アパート16万円、1棟マンション28万円。

戸建てや区分マンションの場合、2戸〜3戸購入しないと目標は達成できません。

また、1棟マンションはちょっとまだ自分にはリスクがでかいと感じました。

ですので、色々シュミレーションした結果、中古アパート投資をすることに決めました。

購入後は、そのアパートが満室で運営していくことが最も大事ですが、まずは良いアパートを購入したいと思います。

ちょうど先日、値下がりになった1400万円のアパートを見付けました。築35年程度で全部空室の放置されていた物件ですが、来週内見に行ってきます。

また良いご報告ができればと思います。

さいごに

不動産投資を副業で始めたいと思っているけど、種類がいっぱいあってどれから始めたら良いか分からない方に向けて、一緒に考えながら、色々な投資法を検討してきました。

僕自身、どの方法でやったら良いか悩んでいました。

結果的に、中古アパート投資で収入を得ることに決まりました。

結局は、結果を出すまでのプロセスが大事だということに気付きました。

３つの順番で考えて、3つ目の行動をしていけば、必ず１の目標は達成出来ます。

１，目標をしっかり決める：毎月18万円稼ぐ
（月いくら欲しいのか、なぜ不動産投資がしたいのか）

２，目標を達成するための最善の道を決める：中古アパート投資をする

３，結果が出るまで行動する：キャシュフローが18万円になる物件を購入する、運営する

僕も、この3つ目のプロセスを絶対達成すると決めて、行動していきます。

みなさんも、自分の目標の達成方法を決めたら、どんどん行動していきましょう。

一緒に頑張りましょう。

初心者がアパートを購入するまでの道！【その１】問い合わせた。

初心者がアパートを購入するまでの道！【その２】物件詳細GET、賃貸不動産に電話した。

不動産投資初心者のアパート購入。現地調査には、プロの目線が必要だった。