不動産投資初心者のアパート購入の道！「初めて指値して買付入れたら失敗した」

こんにちは、けんぱぱです。

ブログ47日目！

はじめに

この記事では、アパートを購入するために、初めて指値をして買付を入れたけれど、結果的に失敗に終わった話について紹介します。

どうにか物件を安く買いたいと思い、指値しようって考えるけど、どのようにやったら良いか悩みますよね。

自分の投資目標とする数字をしっかりと考え、ブレないようにしておくことが大事です。

希望通り購入するために僕の体験が参考になれば嬉しく思います。

はじめての指値は失敗に終わる

気になるアパートを見つけた僕は、土地の値段を調査し、賃貸需要を調査し、現地を見学し、リフォームが必要だとわかり、外壁、内装すべていくらの費用がかかるかを調査しました。

そして、このくらいで購入出来ればうまく運営できていくであろう数字を計算し、最終的な希望購入金額を出しました。

それが、1000万円です。

ちなみに購入したい物件情報、調査結果はこちらです。

この表面利回り12%を16.65%までは欲しいと考えているので、リフォーム込の金額が約1300万円になります。

リフォーム費用300万円を引いて、購入価格が1000万円であれば、希望の表面利回りになるという計算です。

なので、この1000万円で指値をしました。

しかし、1000万円は無理だと、失敗に終わりました。

どのように指値をしたか

どのように1000万円で買付を入れたのかについてです。

買付を入れるとき、仲介の担当者に買付証明書を直接渡す、FAXやメールで送るというのが通常だと思います。

しかし、内見も2度させてもらっていて、何度も電話で話をしていたので、少し相談の意味合いも込めて仲介の人に直接電話して伝えました。

根拠としては、物件価格は1500万だけど、融資が1000万までしか下りず、リフォームに600万掛かり（盛っています笑）、諸費用が100万円、合計2200万円になる。

融資が1000万円なので、1200万円足りない。
自己資金400万円＋リフォームローン300万円だとしても、500万円足りません。

500万円を引いた、1000万円で買付の希望出して交渉いただけないでしょうか。と言って、電話しました。

売り主の返事

その日の夕方に、仲介担当者からメールが届きました。

本日ご連絡がありました購入希望の金額について
売主様に打診をいたしました。
売主様としては、古家付の土地として販売をしており、
建物の解体費用を考慮した値引きは考えているようですが、
さすがに1000万円までは厳しいとのことです。
目線としては1300万円位までは考えているとのこと。
その目線の金額まで買上げできなければ難しい様子です。

なるほど、1000万円は却下で、1300万円以下では売れないよってことか。

良かった。それでも1500万円から200万円は下げてくれたんだ。

なるほど、なるほど。

このちょっと厳し目の指値を引き受けた担当者さんは、早く売りたい気持ちがありそうなのかな。

ここで再度シュミレーションをした

売り主さんは、1300万円なら売ると言っている。

この1300万円で利回りの計算をしてみました。

1300万＋300万（リフォーム）=1600万円
満室年収＝216万円
表面利回り＝13.5%

目標利回りは、15.65%

どうにか目標に近づけたいと思い、リフォーム費用を安く出来ないか？

家賃収入をもっとあげられないか？

再度計算し直してみようと考えました。

リフォーム費用の見直し

現状のリフォーム見積額は、約30万円となっています。
（まだ比較検討の段階ではないので1社のみしか見積もり取っていません）

絶対にやらなければならない工事は、和室の下地解体、下地造り、クッションフロア貼りだけです。なので約10万円でいけそうです。

下の表の部屋は、シロアリにやられていて、かなり費用が掛かる見込みです。
押入れ、部屋とダイニングの間仕切り壁も食べられています。

★マークは必須工事になるので、合計約41万円。

なので、6部屋で掛かる費用は、
普通部屋：10万円　✕　５部屋　＝　50万円
シロアリ部屋：＝ 41万円

室内工事　合計91万円

外壁は、5社程見積もりを出し130万円でやってくれるところを見付けています。

ですので、リフォーム工事は、91万＋130万＝221万となりました。

外壁塗装会社を見つける方法はこちらに詳細を記載しています。

初めての屋根・外壁塗装マニュアル

当初300万円でやるリフォームを約220万円に削減出来ました。

が、削った部分が残っています！！

・壁紙の張替え
・キッチンのクッションフロアの張替え
・トイレのクッションフロアの張替え

この部分をDIYでやるプランです。

材料費などはありますが、20万円もあれば出来るでしょう。

とうことで、リフォーム合計240万円。

これで利回りは、14%になりました。

あと1.65%あげたい。

想定家賃の見直し

当初のシュミレーションでは、家賃を3万円で設定しています。

これは仲介3社それぞれの想定家賃（31000円、35000円、30000円）を確認して決めました。

が、

この家賃を上げることが出来ないだろうか！？

と思い、また3社追加で確認してみました。

1社目3万円前半。
まあその程度か。

2社目4万〜4.5万円。
えっ！！そんないけるの？？
4万円でシュミレーションしてみると18.7%まであがります。

舞い上がってきました。

30000円なんて安い金額でシュミレーションしていて、アホだったななんて思ってきます。

そして3社目。

27000円から29000円でしょう。

そのエリアは苦戦する、1Kに需要がない、近くにスーパー・コンビニがない。

ここで、現実を知ります。目が覚めました。

何を自分の都合の良いように計算してんねん！

家賃を高く言ってくれる人を探すのではなく、本来の価値がいくらなのかを見定めないといけないことに気付かせてもらいました。

感謝。オグラさん、ありがとう。

結局この部屋の家賃（価値）は、27000円〜33000円なのです。

やはり当初の30000円がぴったりに感じています。

リフォーム費用・想定家賃の金額まとめ

まとめると、
リフォーム費用：300万→240万
想定家賃：3万→3万
利回り：13.5%→14%

目標利回りは、15.65%なので、1.65%足りません。

もう、この分を物件価格（リフォーム費用込）で調整しちゃいます。

物件価格がいくらなら15.65%になる？

1138万円！！

売り主さんの希望は1300万円だけど、もうこの1138万円で再度買付証明書を出そうと決めました。

2度目の買付証明

2度目は丁寧に希望金額を伝えようと思い、3点を提出しました。

1,買付証明書
2,金額の根拠になる資料
3,手紙

こちらがその資料です。

手紙の内容

売り主様へ

いつもお世話になっております。この度は、御物件にご縁があったことを心から感謝致します。

建物解体を前提とし、土地として販売されていると思いますが、大規模修繕は必要なものの、まだ使えると考えております。

〇〇ハイツは、とても良いアパートなので、解体せず大切に運営し、是非とも購入したいと思います。

年数経過を感じさせないための取り組みとして、バランス釜やキッチンなどの水回り設備及びエアコン、照明器具、壁紙の張替、和室から洋室への変更などの修繕をしたく思っております。

また、屋根・外壁塗装など費用のかかる修繕箇所が多数見受けられました。安定して運営するのには設備や外壁工事など工夫が必要になるかと思います。

金額面では、値引きを提示させて頂いていますが、金融機関の積算評価及び修繕費用、そして私の捻出可能な自己資金を考慮した希望金額を提示させて頂きました。

（現在1000万円の融資内諾を頂いております。修繕費は600〜700万円程掛かる見込みです。）

このアパートを、賃貸物件として再生したいと思っています。

改めて希望価格を提示させて頂きましたので、どうぞご検討よろしくお願いいたします。

購入に至った際には、売り主様が長年大切にしてこられたこの建物を引き継いで手入れを行い、大切に運営していく所存でございます。

何卒ご承諾お願い申し上げます。

これを仲介担当者さんにメールで送りました。

もうこれしかない金額だということも分かっていたので、送る時はめっちゃドキドキしました。

この金額で購入出来たら、どんなに素晴らしいだろうと、ワクワクしました。

担当の方から返信は、

・明日売り主様と会って打ち合わせしてくる
・1138万円という金額は、多少は価格交渉の余地があるのか、上限の金額となるのか

僕からは、1138万円が限度である。なんとかお願いしますと伝えました。

2度目の拒否

そして、翌日の夕方、メールをもらいました。

本日、売主様にお会いして打合せをしました。
売主様から、提示した金額では売却はしないとのお返事でした。
売主様としては、売却を急いでいる訳ではなく、もう少し時間をかけて
もっと良い条件のお話が出てくるのを待ちたいとのご意向です。
状況によっては更地にしてのご売却もお考えになっているとのことです。
現状では先日の1300万円位のお考えが強い様子でした。

ダメでした。

最初から1300万と言っているのでそうですよね。

本来の目的を再確認

また始まりました。

1300万で、どうにか目標の利回りを達成出来ないだろうか？

リフォーム費用を安くできないだろうか？

想定家賃を上げられないだろうか？

これは・・・買いたい病です。

けど、

しかし、

ここはしっかりと数字で判断しましょう。

目標の利回りは？

15.65%

根拠は？

金利が3.65%と決まっていて、イールドギャップは12%以上欲しい。
そうなると15.65%になります。

年間家賃収入は、216万。

そうなると、物件の価格を計算すると？

216万　÷　物件価格 ＝　15.65%

物件価格＝1380万になります。

リフォーム費用は240万円なので、1380-240＝1140万です。

そう、指値した1138万円じゃないと厳しいのです。

僕の選んだ結果

いろいろ迷いながら、1500万円の物件を1000万で指値、1138万で指値と行いましたが、売り主さんは1300万円までしか下げられないとのことで、僕の指値買付は失敗に終わりました。

がんばって諦めます。

仲介の方には、今回は残念でしたが、売り主様のお気持ちが変わりましたらまた是非ご連絡くださいとお伝えし、

購入出来なかったという結果になりました。

さいごに：初心者としての学び

今回の買付では、とても大きな学びとなりましたので、同じ初心者の方には少しは参考になれば嬉しく思います。

買付証明書を出して、返事の度に、自分の都合の良いように計算し直してしまうことがあること。（これが買いたい病！？）

家賃をどうにか上げられないか？
リフォーム費用をどうにか下げられないか？

と。

初心者はこの数字がブレてしまいがちで、プロはこの数字を最初にしっかり把握しているのだと思う。
リフォーム費用は200万〜250万でいける。
家賃は28000〜30000円くらい。シュミレーションは28000円で行い、十分プラスであれば購入する。

もしも、その金額以上になった場合は、すんなり諦める。

はい、次！！
次の物件と！！

今回の学びとして、数字でしっかり判断できるようにすることが大事だとわかりました。

物件を調査して、家賃を相場を調査して、この金額だったら買いたい！

と買付証明書を提出し、舞い上がる。

しかし、希望の条件で購入できないと分かると、またシュミレーションをし直す。

自分の都合の良いように数字を変えようとする。

これが買いたい病なのかもしれない。

なので、ブレない目標数字を持っておくことが大事！！

価格と価値を十分に理解しておく。

買付入れたら、数字は変更しないくらい、事前に十分シュミレーションしておくこと。

交渉後に悩まない！！