こんにちは、けんぱぱです。
ブログ23日目！
アパートを買って、大家さんになってみたい！という方いらっしゃいませんか！？
はい、僕です。
以前から、そういう考えを持っていました。
ただ、難しそうですよね。
リスクもあって、失敗しそう。
金額も高いし、お金ないし。
そもそも知識ないし。
大丈夫です。
みんなおんなじです。
なので、皆さんの背中を押せるように、まずは僕が経験し、
皆さんに逐一ご報告できないだろうかと考えています。
「アパート購入までの道」として、ご報告します。
アパート購入までの道 【その１】「問い合わせた。」
以前、不動産投資のサイトから地元のアパートを問い合わせたことがあったんです。
資料がメールで送られてきて、そのまま何もしていなかったのですが。
そのときに登録した不動産会社さんから、たまーに【物件情報】というタイトルで、メールが届いておりました。
ただ、ほぼスルーで、気になるアパートはなかったんです。
しかし、昨日届いたメールに気になる物件がありました。
- 神奈川県○○市 →【地元】
- 2300万
- 駅から10分
- 築30年木造
- 1K 18㎡
- 駐車場なし
- 8世帯中、3世帯空室
- 160㎡
- 満室想定賃料24万円
まずは、詳細聞いてみようと、問い合わせました。
こんな流れでした。
「メールをもらったけんぱぱです。気になる物件があったので詳細教えてもらえますか？」
「物件概要書とレントロール（家賃一覧表）を取り寄せますので、少しお時間ください。」
「他に何か、質問や、売り主さんに聞いておくことはございますか？」
「売却理由と売主さんの情報をお願いします。」
「あと、僕はアパートを購入したことがないのですが、銀行のローンは現状どんな感じですか？」
「融資の状況は厳しいです。初めての方ですと、頭金3割〜4割と諸費用を現金で用意いただく必要がございます。それが難しい状況なので、物件価格が下がってるのが現状です。勤続年数が長く、収入が高いと、頭金の減額はあったりします。信用金庫で通れば期間は25年。三井住友トラストであれば、期間は30年〜35年です。」
「ありがとうございます。では、メールお待ちしております。」
考えたこと
○この物件で儲かるのか。
○どんなリスクがあるのか。
○ローンは組めるか。
それをはかる指標として、こんなのがあります。
- 利回り
- いくらで貸せるか
- 賃貸需要
- ローン金利、期間
利回り
- 購入金額 2300万
- 年間家賃 24万×12ヶ月 =288万
- 表面利回り 288万÷2300 =0.125 → 12.5%
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のこと。
不動産投資の「利回り」には表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
○表面利回り
年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。簡単な計算でおおよその目安として利用できます。
○実質利回り
固定資産税や管理費、火災保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が加味されています。より現実に即した数字を知ることができるので、具体的な手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックが必須となります。
家賃相場
賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]のお部屋探し情報をスーモで調べました。
同じ間取りの18㎡くらいで見ると、２万円という家賃もある。
物件情報では、家賃3万円となっているが、3万円だと高いんじゃないだろうか？
販売図面に書かれた利回りは、あくまで現状の家賃をもとにした、満室想定の利回り。
レントロールの金額を確認し、家賃相場と合っているかどうか、周辺の賃貸不動産会社へのヒアリングなどを通してきちんと把握すると良いみたいだ。
賃貸需要
物件所在地エリアにある不動産会社（入居付け業者）を直接訪問して話を聞くか、電話でヒアリング。
複数の不動産会社を訪問or電話し、購入対象物件の情報を伝え、
「購入対象物件のコレコレの条件（間取り、家賃、築年数、駅徒歩○分、駐車場の有無など）で入居付けできますか？」
と尋ねてみるようです。
「このエリアで探している人には家賃がちょっと高いかも。」
「駐車場がないと入居者は敬遠するよ。」
「駅徒歩○分超えちゃうとちょっと苦しい…」
など、様々な情報を教えてくれるとのこと。
この物件がちゃんと貸せるのか、競争力があるのかどうかを把握しよう。
これらを本日から調べて行きたいと思います！！
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